かんがえる、かがんでいる人

考えたことをまとめます。

不動産業界周辺について考えた~2018年~

 

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仮想通貨のスマコンが活躍しそうな分野ということで、前々から不動産の登記が具体例として挙げられていました。

今回は、不動産業界を見て、投資の視点から考えたいと思います。

 

2018年度版業界地図によると

不動産業界は、業界規模でトップ。60.4兆円産業だそうです。

40歳モデル年収でいえば不動産・住宅・マンションというカテゴリで63カテゴリ中19位。業界中堅のヒューリックがトップである点が注目点です。

ヒューリックは旧富士銀行店舗ビル管理に端を発し、好物件を所有しているそうです。事業内容では保険事業が目を引きます。組織体制を見る限りではシニアビジネス開発、観光ビジネス開発という分野にも進出しており、尚且つ、REITに関連する投資事業も行っています。

これは、好物件を有していようとも、現状では既存の不動産ビジネス、すなわち、開発・賃貸・建替のみでは高収益を上げずらいという事ではないでしょうか?

 

東京オリンピックに向けた新築ラッシュは続いています。低金利の影響も追い風となり、投資が続いているそうです。その一方で、既存のビルは空室の懸念があるそうです。

大手の収益の柱、オフィスビルの賃貸収入に関して見てみましょう。

2018年度からの都心大型ビルに関しては供給過多が懸念されているようです。

しかし、賃料はあまり低下してないとのこと。空いたリソースを通じて、物流施設の建設に力を注いでいるそうです。(eコマースの普及から物流施設が必要とのこと。)

総じて、ディベロッパーに関して言えば 

・現状、本業に関しては余裕がある

・しかし、後に下落が来るのは必然なので、現状の余裕を通じて新たな一手が欲しい

物流施設がその一例だが、国策に乗った施策を打っている企業もある

という感じでしょうか?

 

不動産の資金調達には銀行が登場します。

大手に関して言えば、メインバンクは決まっており、プロジェクトごとの資金調達に関しても規定はかなり定まったものと私は認識しています。つまり、固い案件では資金調達は容易である、と。

一方で、中堅どころ、地方デベロッパーに関して言えば資金調達に難を抱えることが多いと思われます。地銀は貸し出したいが、安全策を超えて冒険することはできません。根拠を添えた計画立案が求められるはずです。観光地としての有名どころ、特に、東京・京都周辺であれば、まだましだと思います。

問題は、本当の地方です。地銀としても貸したくても貸せない案件があるのではないでしょうか?

個人に関して言えば、マイホームローンは退職金関連に次ぐリテールの目玉だと認識しています。人口減少・そもそもの貸出額の減少・金利の減少があるとはいえ、落とせない案件です。

 

不動産関連では登記などの事務処理が必要になります。

後々機械に置き換わる仕事だ、等という話を耳にします。

しかし、少なくとも現状では司法書士は活躍しており、登記などの手続きは彼らの専門分野であることに間違いはありません。

 

後は、保険業界が関連するでしょうか?

不動産に関して言えば、火災保険・地震保険によるリスクマネジメントが頭に浮かびます。

先に紹介をしたヒューリックでは、ヒューリック保険サービス株式会社がその役割を担っており、個人・法人双方への対応を行っています。(業務全般にわたるリスクマネジメントの提案もしているようです。)

 

以上、不動産業界にまつわる周辺をざっと見渡してみました。

 

株式投資の立場から考えると

うまみがありそうな企業は、新しい分野へ投資を開始しているところになります。すでに株価には織り込み済みかもしれませんが、ウォッチする価値はあると思います。特に物流センター関連に関して言えば、やればやるほどノウハウがたまっていく上に、モデルケース、「こうやるものだ」という形がまだ固まっていないはずです。

SLの立場から見ると

不動産にとりあえず投資、というのは私はやや及び腰です。

担保としての不動産は、目利きに関して事業者をある程度信頼するしかありません。

しかし、案件としての不動産は、例えば都心新築である、地方観光業に関するものである、都心もしくは都会郊外の老人介護施設である、など、国策に沿ったものにしたいと考えています。

アメリカ不動産投資に関しては、私は今のところGOサインです。資産一定比率を保つ予定です。

仮想通貨という立場から見ると

やはり、事務手続きの簡便化が真っ先に来ると思います。これは鉄板で実現性もかなり高いものだからです。もう少し進んでくると占有問題なども争いがなくなってくるのかな?と考えています。

そして何より、ローン審査、保険に対する信頼性の付与です。

不動産に関しては様々な利害関係者が存在しており、高額で、事実を証明する必要があります。

ブロックチェーンが事実を証明すれば、

例えば

フラット35の審査が簡便化する、

・法人であっても借入金利が適正なものに迅速に決定される、

・保険に関しても透明性を持った金額に落ち着く

ということになるのではないかと思います。

スマコンと家賃の仮想通貨支払いが進めば、賃貸契約がスマコン上で行われ、家賃の自動引き落としが仮想通貨で自動で行われる、、、なんて事例は出しません。

私は、ブロックチェーンを何が何でも使って考えようとは思わないからです。

しかし、ステークホルダーが複数存在し対象が高額であれば透明性を確保するために、仮想通貨が使われるかもしれないと考えています。

 

2018年に関して言えば

ディベロッパーが、既存の事業に加えて、どこまで新しい分野に進出できるのかが注目点です。私は国策に従っているものが一番固いと思っています。

SLでいえば、地方の不動産、とりわけ観光産業になりずらい地域のものは要注意だと思います。ただでさえ、SLに回ってくるのはメザニンローンです。リスクをとる必要はありますが、取りすぎる必要はありません。

仮想通貨に関しては、せいぜいのところ、「登記がスマコンでできたよ!」あたりでしょうか?物件情報の信頼性をデータとしてブロックチェーンに乗せられれば相当進んだなぁ、と感じます。そこから先は、枝葉の部分だと思いますので、ローン審査や保険の適用に至るのは簡単だと思うからです。

 

外国人が日本の不動産を購入していることをご存知の方も多いでしょう。

だからこそ、日本で閉じた金融の仕組みでなく、世界で使える金融の仕組みが発展していくと考えます。

 

参考情報

2018年度版業界地図

ヒューリック公式、ヒューリック保険サービス公式

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